Miet- und Wohneigentumsrecht  

Die grundgesetzliche garantierte Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) und die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) zeigen auf, dass in mietrechtlichen und WEG-rechtlichen Angelegenheiten häufig existenzielle, zumindest aber grundrechtsverwurzelte Rechtskreise betroffen sind.

Das deutsche Mietrecht bietet Mietern und Vermietern - wenn auch nicht gleichermaßen - umfassenden Schutz ihrer jeweiligen Interessen. Der Mieterschutz tritt in Gesetzgebung und auch Rechtsprechung sicherlich etwas stärker hervor, was aber aus rechts- und sozialpolitischer Sicht gewollt und auch richtig ist. Der Blick aus übergeordneten Zusammenhängen des Gemeinwohls erlaubt hier eine unterschiedliche Gewichtung. Der Verlust der Wohnung ist aus nachvollziehbaren Gründen für den betroffenen Mieter und die Sozialgemeinschaft (Obdachlosigkeit) folgenschwerer, als der Verlust von Mieteinnahmen.

Gleichwohl hat der Gesetzgeber das Gleichgewicht der jeweiligen Interessen im Auge und in der Vergangenheit bereits mehrfach die Rechte der Vermieter gestärkt, ohne dabei die Rechte der vertragstreuen Mieter zu beschränken. Ich nehme mir gerne die Zeit, Ihre individuellen Fragen und rechtlichen Probleme zu erfassen und berate und vertrete Sie als Vermieter oder Mieter gerne und umfassend in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.

Für Mieter

Ihre Rechte gegenüber Ihrem Vermieter und ggf. Ihren Mitmietern sind vielfältig.

Wie in anderen Rechtsbereichen aber auch, sind an bestimmte Ansprüche bestimmte Voraussetzungen geknüpft, beispielsweise das Recht der Selbstvornahme zur Beseitigung von Mietmängeln an den bestehenden Verzug des Vermieters oder „Gefahr im Verzug“. Ein Anspruch gegen den Vermieter kann sich unter Umständen im Ergebnis als Anspruch des Vermieters Ihnen gegenüber darstellen: Wenn z.B. ein Mietmangel nach Vertragsschluss entsteht, haben Sie grundsätzlich einen Beseitigungsanspruch. Haben Sie den Mangel an der Mietsache nicht rechtzeitig angezeigt und verschlechtert sich die Mietsache weiter, kann ein Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen Sie bestehen.

Es ergeben sich eine Unmenge von mietrechtlichen Problemen und Fragen, die Ihnen stets nur ein Fachmann in diesem Rechtsbereich beantworten kann:

Welche Ansprüche bestehen in welcher Höhe (z.B. Mietminderung in Prozent, Aufwendungsersatzansprüche)? Welche Umstände müssen Sie oder der Vermieter vertreten und bestehen Ansprüche eventuell verschuldensunabhängig (z.B. Mietminderung wg. Baustellenlärm auf der Straße vor dem Wohnhaus)? Müssen Sie es hinnehmen, wenn die Mieter neben, unter oder über Ihnen zu laut sind? Was müssen Sie tun, um die Umstände, auf die Sie ihre Ansprüche stützen, in einem Prozess beweisen zu können? Besteht ein Anspruch auf Mittagsruhe? Richten sich Ihre Ansprüche gegen den Vermieter oder/und gegen die Nachbarn selbst? Wer haftet, wenn bspw. Schnee nicht geräumt wurde und ein Dritter zu Schaden kommt? Müssen Sie neue Pflichten aufgrund einer geänderten Hausordnung übernehmen? Was ergibt sich für Sie, wenn Sie, aber nicht Ihre Nachbarn die mietvertraglichen Pflichten (Hausdienste) übernehmen? Welche mietvertraglichen Regelungen sind wirksam und welche Risiken und Kosten verbergen sich dahinter? Wann und mit welcher Frist kann Ihr Vermieter kündigen und was können Sie dagegen tun? Was darf oder muss Ihr Vermieter an der Wohnung sanieren oder modernisieren? Was müssen Sie wie lange dulden und welche Rechte ergeben sich? Müssen Sie die Nachforderung der letzten Nebenkostenabrechnung zahlen? Ist die Abrechnung formell und materiell richtig? Ist sie rechtzeitig zugegangen? Wie lange können Sie etwas dagegen unternehmen? Können Sie noch Einwendungen dagegen vorbringen, wenn Sie vor einer Überprüfung die Nachforderungen schon gezahlt haben?

Wie üblich ist die Antwort zunächst: „Es kommt darauf an...“ Keine dieser Fragen kann ohne weiteres, also ohne vertiefte Befassung mit Ihrem Einzelfall, beantwortet werden.

Für Vermieter

Der Volksmund sagt: „Wen Gott strafen will, dem schenkt er ein Mietshaus...“

Diese Volksweisheit mag so mancher Vermieter angesichts zurückliegender oder bestehender Probleme mit einem Schmunzeln oder sogar einer gewissen Verzweiflung bestätigen. Allerdings ist diese „Weisheit“ nicht zwangsläufig zutreffend. Ein anwaltlich gut beratener Vermieter kann die Früchte seines Eigentums als ordentliche Geldanlage und/oder Altersversorgung genießen. Er weiß um seine soziale Verantwortung und deshalb insbesondere auch, wo diese endet.

Viele Probleme bei der Vermietung können schon im Vorfeld durch einen ordentlich erarbeiteten Mietvertrag ausgeräumt werden. Die Erfahrung zeigt leider immer wieder, dass Musterveträge ohne individuelle Gestaltung übernommen werden, teils um Kosten zu sparen, teils aus (noch) ungetrübtem Glauben an das Gute. Gerade im Mietrecht sind die anfangs so zuversichtlichen Parteien aber oft sehr schnell zerstritten. Hier ist es also von vorne herein erforderlich, klare Regeln und Pflichtengefüge festzulegen.

Aus vieljähriger Erfahrung auch in der Hausverwaltung weiß ich um die Schwierigkeiten in der modernen Vermietung von Wohn- oder Gewerberaum und kann Ihnen mit diesem Wissen einige, teilweise teure Probleme ersparen und helfen, bestehende zu lösen. 

© Kanzlei Dominik Gutcke